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租赁合同实务问题系列文章(一)

来源:邹花园 企业法律风险防控实务浏览量:36日期:2018-09-30

最近咨询租赁合同相关问题的当事人较多,一些当事人因为缺乏相关法律常识储备,或对租赁相关法律问题存在认识误区,导致其在签订合同或合同履行过程中吃了大亏。现将这些实务问题整理成集,分多期分享给各位读者,希翼对大家签订、履行租赁合同以及预防、解决租赁合同纠纷有所帮助。

一、租赁合同期满后双方的租赁关系不一定终止

实务中经常出现,租赁合同期满后双方没有签署书面协议续约,但承租人继续使用租赁物,出租人继续收租金的情形。在这种情况下,双方是否还构成租赁法律关系?构成何种租赁法律关系?根据《合同法》第236条规定,双方仍然构成租赁法律关系,原租赁合同继续有效,只是租期变成了不定期租赁,任何一方均有权随时要求解除合同。

这就意味着:

1、任何一方在不定期租赁期间违反合同约定义务时,另一方仍有权根据合同约定索赔违约金;

2、基于第1点,在此种不定期租赁合同的诉讼过程中,原告应注意不要遗漏诉讼请求,被告则应注意把握反诉机会;

3、出租方欲通过诉讼收回房屋时,应注意在诉讼请求中首先诉请解除此不定期租赁合同。

法条索引:

《合同法》第236 租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

《合同法》第232 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

二、承租人的违法转租行为在一定条件下可以转化为合法转租

实务中,一些租赁合同明确约定承租人不得擅自转租。但实际上,很多承租人又实际转租了,为了规避违法转租,承租人往往采取联营、承包等各种方式,以期掩人耳目。事实上,承租人还可以通过以下方式,将违法转租潜移默化为合法转租。什么方式呢?就是根据《租赁合同司法说明》第16条规定,搜集出租人知道或者应当知道承租人转租且在六个月内未提出异议的证据。

例如,一个当事人就是承租人,租赁合同明确其没有转租权,但其实际已经转租给次承租人。而租赁物的水电费一直由次承租人直接支付给出租人,出租人也向次承租人开具了收据。后来出租人欲涨价,承租人不同意,出租人就以承租人擅自转租为由想要解除租赁合同。承租人甚是担心,遂来咨询。

这个例子告诉出租方,在履行租赁合同过程中,要注意避免留下默认转租的证据,即要注意合同相对方义务的实际履行主体和履行方式。

这个例子告诉承租方,在履行租赁合同过程中,要注意留取出租方知道或应当知道转租的证据。有时候出租方口头同意转租,但就是不愿形成书面文件,其如意算盘就是为将来的单方解除权留下机会,承租人此时切勿大意,务必想方设法留下证据。

这个例子告诉律师,擅自转租行为不一定无效,出租方不一定享有合同解除权。遇到擅自转租时,务必核实出租人是否知道或应当知道转租的相关证据,以便作出准确的咨询意见或诉讼策略,以维护当事人的合法权益。

法条索引:

《租赁合同司法说明》第16 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支撑。

因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

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