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租赁合同实务系列文章(二)

来源:邹花园 企业法律风险防控实务浏览量:62日期:2018-09-30

接着上一期的文章,大家继续聊聊租赁合同实务中的问题。今天要与大家探讨的主题是在出租人与承租人的租赁关系解除的情况下,次承租人以已经向承租人足额支付租金为由拒绝腾房,次承租人的理由是否能够获得法院支撑?出租人应该起诉承租人还是次承租人?出租人的诉讼方案应该如何设计?

  一、出租人、承租人、次承租人之间的法律关系

      1、  租赁关系存续期间

出租人与承租人之间构成房屋租赁合同法律关系,承租人与次承租人之间构成房屋转租合同法律关系,出租人与次承租人之间并不构成合同关系。对于出租人而言,无论房屋实际使用人是谁,承租人均应对出租人承担合同责任,包括但不限于支付租金、赔偿租赁物损失等。

【参考法条】

《合同法》第224  承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

 

       2、  租赁关系终止(租赁合同无效、期满、解除)后

出租人与承租人:根据合同相对性,出租人与承租人根据租赁合同约定承担相应的合同责任,包括但不限于支付租金、退还剩余租金、保证金、支付违约金等,同时承租人应返还房屋并支付逾期腾房期间的占有使用费。当然,基于物上所有权,出租人也有权收回房屋并要求承租人支付逾期腾房期间的占有使用费。

【参考法条】

《合同法》第58条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《合同法》第97 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

《合同法》第235条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

 

出租人与次承租人因为出租人与承租人之间的租赁关系终止,次承租人即丧失合法占有使用房屋的权利,其继续占有房屋的行为构成无权占有。出租人基于物上所有权,有权要求次承租人腾房并支付逾期腾房期间的占有使用费。

【参考法条】

《房屋租赁合同司法说明》第18 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支撑。

 

承租人与次承租人:互负或单方负有转租合同义务。次承租人因出租人收回房屋而造成的损失,可向承租人主张。


  二、出租人与承租人之间的租赁合同解除后,次承租人即构成无权占有,其负有腾房义务及支付逾期腾房占用费的义务。

实务中,经常有次承租人甚至部分律师同行认为,因为出租人同意转租,所以次承租人与承租人之间的转租合同合法有效,而次承租人未拖欠租金,因此即使出租人与承租人的租赁合同解除,也不影响转租合同的效力,次承租人有权基于合同关系合法占有使用房屋。该种观点实际上是未理解次承租人占有使用房屋的权利来源于承租人的转租权,而承租人的转租权利来源于租赁合同关系,一旦租赁合同关系终止,则承租人就无权占有使用房屋,更遑论其转租权,次承租人也就丧失了占有使用房屋的合法权利来源。

【参考案例】云南省昆明市中级人民法院,云南尚恒房地产开发有限企业、杨明华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书,(2017)云01民终5266号。

在该案中,一审第三人(次承租人)尚恒企业在一审阶段被令向原告(出租人)返还房屋并承担自出租人与承租人租赁合同解除之日起至实际还房期间的逾期腾房占有使用费。次承租人尚恒企业在上诉理由中陈述“1.上诉人基于合法有效的转租合同,在交纳租金的情况下,对房屋的占有是有权占有、合法占有、善意占有,不应自2016316日起向元强企业支付逾期腾房占有使用费。上诉人已交纳租金至2016411日,没有法律规定转租合同可以因原租赁合同解除而解除,因此转租合同至今合法有效,上诉人对租赁房屋的合法占有权和使用权应当受法律保护。一审已经认定上诉人向涛涛企业支付租金至2016411日,但仍判决上诉人向元强企业支付自2016316日起付至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费,致使上诉人20164月的租金重复支付……

昆明中院在本院认为部分对该上诉理由进行了驳斥,裁判原文摘录“本案争议的焦点是上诉人是否应向元强企业返还房屋并支付逾期腾房占有使用费。元强企业与涛涛企业之间的租赁合同解除,元强企业作为所有权人,可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人也就是本案上诉人主张返还租赁物。因为房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用(包括转租)租赁房屋的合法依据,也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。一旦房屋租赁关系解除,则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在,次承租人在房屋租赁关系解除时,即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第十八条的规定,适用法律正确。至于上诉人主张其已向涛涛企业缴纳了租金以及在租赁期未能正常使用房屋,其可以基于转租事实另行向涛涛企业主张相应的责任。故从2016316日起,上诉人对租赁房屋构成无权占有,应当支付占有使用费。

【参考法条】

《房屋租赁合同司法说明》第18 

《物权法》第34 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

 

   三、出租人请求腾房及逾期腾房占用费的诉讼方案设计

 

方案一:列承租人为被告,列次承租人为第三人。例如前面举的昆明中院案例。

笔者分析:

根据《民事诉讼法》第56条规定,有独立请求权的第三人可以主动申请加入诉讼并提出诉讼请求;无独立请求权的第三人可以申请参加诉讼或由法院通知参加诉讼,但不包括原告直接在诉状中列第三人。

但在实践中,原告在诉状中列第三人并对第三人提出具体的诉讼请求,法院一般不会纠结原告是否具有此种程序性权利,法院的关注重点一般仅在于实体上该第三人是否应该承担责任。且根据《租赁合同司法说明》第16条第2款规定,在以出租人与承租人为原被告的租赁合同纠纷案件中,次承租人可以以第三人身份参加诉讼。所以,法院在处理这类案件时,更是只关注第三人是否应该承担责任,而几乎不考虑次承租人作为第三人参与诉讼的程序性问题及其恰当的诉讼地位问题。

【参考法条】

《租赁合同司法说明》第16条第2 因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

《民事诉讼法》第56 对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。

对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人,有当事人的诉讼权利义务。

前两款规定的第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。

 

方案二:将出租人、次承租人均列为被告,起诉次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费,要求承租人对逾期腾房占有使用费承担连带责任。

笔者分析:

对于承租人而言,基于合同相对性,其对出租人负有返还房屋的义务,逾期返还期间应赔偿出租人的房屋占用损失,即逾期腾房期间的占有使用费。

对于次承租人而言,自租赁合同解除之日起,其占有使用房屋即构成无权占有,根据《租赁合同司法说明》第18条规定,其明确无疑地应当向出租人承担腾房义务及支付逾期腾房期间的占有使用费义务。

从前面的论述可知,出租人既可以要求承租人承担逾期腾房期间的占有使用费,也可以要求次承租人承担逾期腾房期间的占有使用费,也可以同时要求两者共同承担该费用。因此,承租人应当对次承租人的占有使用费承担连带责任。

那为何不是次承租人对承租人的占有使用费承担连带责任呢?因为次承租人在转租时可能将房屋分别转租给了不同的次承租人,其中某个次承租人显然不应为其实际使用面积以外的房屋承担占有使用费,而承租人则是对租赁房屋的全部面积承担占有使用费。

在前述昆明中院的案例中,因为原告诉请承租人承担整个房屋在逾期腾房期间的占有使用费,同时又请求两名次承租人就其实际使用的面积承担逾期腾房占有使用费。这样的诉请无疑是重复的,如果都获得支撑,则原告将获得重复赔偿。所以法院在判决时,判令两名次承租人在实际使用房屋面积范围内承担占有使用费,判令承租人承担两名次承租人实际使用面积以外的面积之占有使用费。

从保护原告权益的角度而言,这种诉讼请求设计显然不是最优的,因为一旦次承租人没有付款能力,那么该部分占用费就难以实行到位,如果能诉请承租人对次承租人的占有使用费承担连带责任,那么就增加了原告该部分占用费获得清偿的可能性。

【参考法条】

江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第31  房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。




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